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    怎么讓不繳物業費的老小區接受準物業管理

    • 作者:未知 更新時間:2012-3-19 10:30:57 來源:浙江在線-今日早報
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    早報“社區圓桌會”開進師苑新村,聽聽老小區的管理經

    通訊員 王雪球 本報記者 黃軼涵 文/攝

    杭城的老小區,地段都很好,交通方便,配套成熟,只是有一點比較欠缺,就是老小區沒有物業管理。

    從去年6月開始,杭州就制定了物業管理改善工程行動計劃,計劃用三年時間,在上城、下城、江干、拱墅、西湖五個城區內,實現已完成庭院改善和危舊房改善的社區基本物業管理全覆蓋。

    杭州已經有不少老小區開始動起來了。

    西湖區西溪街道的文教社區,在下屬的師苑新村實行社區化準物業管理以來,物業管理實施得有條不紊,當然也碰到了許多問題,比如物業費難收、小區停車難、維修人員欠缺等。

    師苑新村碰上的難題,相信杭州很多老小區在實行社區化準物業管理時,都會碰上。上周五,我們就在文教社區開了一場“社區圓桌會”,看看他們是怎么解決這些難題的。

    物業費每平方米一毛五

    比原來漲了一倍多

    老小區實行社區化準物業管理,經費是一塊大頭。師苑新村的物業管理,實行的是財務獨立核算,自負盈虧。剛開始,由街道投入20萬元,其中10萬元主要用于物業服務經費。

    師苑新村實行社區化準物業管理后,文教社區就要按照面積收取物業服務費用。物業服務收費的標準是:住戶0.15元/平方米/月,經營性用房0.45元/平方米/月,超過面積住戶按每年200元最高限額收取。實行逐年遞增的方式,每年根據實際情況審議。

    在實行社區化準物業管理之前,師苑新村的居民,每年向社區繳納50元的衛生費和5元的樓道燈電費。

    邵建江坦言,換作在以前,衛生費和樓道燈電費,也不能每年能收齊。現在要收物業管理費了,按照師苑新村平均住房面積算,一戶人家每年要交的物業費,大概要比衛生費和樓道燈電費的加起來的總額,還要再高出一倍,肯定有一部分居民會不理解。

    對策:先干活,再收物業管理費

    為了給居民一個過渡接受的過程,2010年是師苑新村社區化準物業服務試行期,免收物業服務費用,每戶居民繳納50元衛生費/年。

    從去年開始,師苑新村開始按面積收取物業服務費用。社區工作人員上門收物管費,居民們問最多的一句話,就是“這筆錢收上去,都花在哪里了?”

    邵建江認為,住在師苑新村的居民,大多都是退休教師,都是講道理的人。

    只要讓他們覺得,這筆物業費交得物有所值,錢就一定收得上來。最明顯的改善,就是小區的衛生。

    文教社區跟西溪環衛所合作,所以師苑新村的保潔人員,都是專業的環衛工人,地掃得特別干凈。

    師苑新村里設有垃圾收集點,生活垃圾每天清運;小區公共場所每日清掃,樓道每周清掃;雨水、污水管道,雨水、污水井,化糞池等,也要及時清掏。

    跟以前相比,小區變干凈了,住得也舒服,居民覺得花錢是在買享受,這筆物業管理費自然就收上來了。

    老小區有了準物業

    西溪街道文教社區的師苑新村,是杭城一個典型的老小區。小區地段很好,就在熱鬧的文二街區。

    師苑新村的房子,都是上世紀80年代后期建造的。整個小區,地方不算大,住了334戶人家,1336個居民,大多都是老人。

    2008年,師苑新村完成了庭院改造,整個小區,煥然一新。小區變樣了,管理小區的方式當然也要跟著變,不能再像以前那樣了。文教社區主任邵建江覺得,師苑新村實行社區化準物業管理,迫在眉睫。

    經過近兩年的準備,2010年,文教社區召開了師苑新村業主大會,以民主的方式,通過了社區化準物業管理的實施方案,成立了文教社區師苑新村物業服務聯合管理處,把物業改善工程,納入了社區公共服務工作站工作范疇,主要由社區居民委員會負責具體操作。

    現在,整個師苑新村都實施全區域統一管理,小區采用半封閉與分塊全封閉管理相結合的管理方式,實行開放式服務。有了物業管理后,師苑新村統一安裝了電子防盜門和電子監控設施,在社區外圍安裝了一處大門,修繕了外圍圍墻。

    缺少專業維修

    請專職人員不太合算

    除了小區的保潔和治安管理,物業管理另外一個很大的作用,就是能為居民提供一些應急的維修。比如更換燈泡、疏通管道、水電維修,甚至一些簡單的電器維修等。

    以前,師苑新村的居民碰到這些問題,都是自己去外面找專業人員來修。現在小區實行了社區化準物業管理,社區設立了一個24小時維修服務熱線,不管是下水道堵了、水管漏水還是電閘跳斷,只需要一個電話,維修人員就能馬上上門,并且隨叫隨到,只收取少量人工費。

    但是,因為維修服務熱線是24小時的,所以維修人員必須全天在崗,社區還要購買管道疏通機等各種設備。這樣一算,專門招聘一名維修人員,如果維修項目不同,還要招好幾個。再加上購買設備的費用,既然是24小時服務,就還要給維修人員提供一個住宿的地方,這樣一算,又是一筆不小的費用。

    社區化物業管理,經費本來就很緊張,如何省下這筆費用,又能不影響服務質量?

    對策:向隔壁物業公司“借兵”

    師苑新村的隔壁,就是耀江文欣苑。耀江文欣苑是商品房,有正規的物業公司。邵建江就想到了,向耀江文欣苑物業公司“借兵”。專業的物業公司,維修人員配備齊全,什么都會修。

    也就是說,跟耀江文欣苑的物業公司說好,如果師苑新村的居民有需要維修的項目,就可以去文欣苑借調維修人員,請他們來幫忙,但是收費不能高于外面的維修公司。

    維修的時候,居民可以自己買材料,也可以由小區物管提供。收費標準是這么算的,如果是物管提供材料,維修費用=材料費+材料費×30%。

    材料價格是管理處倉庫出庫價,30%收的是10%的人工費、10%管理費和10%的利潤。

    如果只是一般的小維修,比如換換燈泡,這些社區的工作人員就能幫忙解決,就不用麻煩別人了。這些小修小補的,除了材料,社區連費用都不會收的。

    車多泊位少

    空地都成“停車場”

    跟杭州其他老小區一樣,停車難,也是師苑新村的一大難題。即使在實行社區化物業管理后,停車依舊很難,而且越來越難。

    師苑新村,現在有80多輛私家車,但停車位只有50多個,僧多粥少。可是,師苑新村既沒有大面積的停車場,更別說是地下停車庫了。

    原本面積就不大的小區空地,就成了有車業主每天為停放車輛而爭相搶占的地盤了,就連小區通道的拐角處、人行道也都成了“停車場”;還有一些居民,經常搬遷,把房子租給別人,私下交換停車位,也給小區的停車管理帶來了很大的困難。

    在實行社區化準物業管理之前,師苑新村是沒有正規的停車位的。有車的業主,看到哪里有空位置,就把車停進去了。

    有了物業后,文教社區的工作人員,挨家挨戶到有車的業主家里,聽取他們的意見和建議。總結下來,造成師苑新村停車難的原因,主要有三個:停車位少、停車位更換頻繁、停車秩序混亂。

    對策:分流車輛,跟附近單位實行錯時停車

    現在,居民的經濟生活條件越來越好,買車的家庭也會越來越多,但師苑新村的面積就這么點,不會變大,到哪里再去找停車位呢?

    文教社區想了很多辦法,結合物業管理,重新對師苑新村的空地進行了一遍梳理。在適當的空間開發車位,增加停車位。

    見縫插針,把能騰出來停車,但又不影響小區交通的空地,都給挖出來了,畫上了明顯的停車線,有車的業主以后就按照停車線泊車。對停車的位置,也做了改變,由原來的按直線排列停放,改為傾斜排列停放。

    文教社區的沈慧芳認為,私家車越來越多,但停車位就這么幾個,要有效解決師苑新村的停車難問題,關鍵還是要分流一部分的車輛。

    師苑新村東邊是浙師大幼兒師范學院,南靠教工路138號省直房產。文教社區還打算跟小區附近的單位商量,實行錯時停車,讓小區一部分的私家車停到周邊單位的停車場去。

    作者:黃軼涵 文

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